House Hunting en los Países Bajos: una villa con pestañas en Róterdam

Diseñada por el arquitecto holandés Erick van Egeraat, cuyos proyectos incluyen museos, edificios gubernamentales y torres residenciales en todo el mundo, esta casa de seis habitaciones y cinco baños está justo al este del centro de Róterdam, la segunda ciudad más grande de los Países Bajos.

“La casa es una obra de arte en la que se puede vivir”, dijo Leslie DT de Ruiter, socia gerente de R365|Christie’s International Real Estate en Rotterdam, el agente de la lista. “Es muy inusual que un arquitecto tan famoso construya una casa privada. Es como contratar a un chef de tres estrellas Michelin para preparar una comida”.

Conocido por sus florituras surrealistas, van Egeraat remató la casa de 5306 pies cuadrados con un techo de paja ondulante cuyas vigas de soporte sobresalen “como pestañas saliendo de la casa”, dijo de Ruiter. También diseñó las habitaciones con diferentes alturas de techo y formas de ventana, lo que llevó al propietario a tener muebles hechos a medida para adaptarse a las dimensiones. Si bien la venta no incluye esos muebles, “el propietario podría discutirlo”, dijo de Ruiter.

Un hall de entrada lleno de luz desemboca en una espaciosa sala de estar/comedor con techos inclinados de 20 pies, ventanas curvas y paredes en ángulo. Una puerta corrediza de madera separa el comedor y la cocina equipada con Gaggenau, donde la isla central tiene un fregadero y una estufa incorporados. “La cocina pondría celoso a un chef profesional”, dijo de Ruiter. “Los propietarios no consideraron el costo cuando se diseñó”.

El nivel principal también cuenta con una habitación que el propietario usó como oficina y biblioteca, y un segundo espacio que se convirtió en el estudio de pintura de su esposa. Ambas habitaciones hacen eco de las líneas curvas y las ventanas de gran tamaño de la gran sala.

Arriba, tres habitaciones con baño tienen techos dramáticamente inclinados, muebles empotrados en ángulo y ventanas distintivas. Dos tienen balcones. El baño de la suite principal incluye una bañera grande y un lavabo largo con forma de losa debajo de los gabinetes ocultos detrás de las puertas corredizas.

El nivel inferior de la casa tiene una sala familiar, dormitorio en suite y cocina. Junto con una sala multimedia, este piso incluye un “spa profesional, con sauna y baño de vapor” y un patio trasero con terraza, dijo de Ruiter. Una bomba geotérmica calienta la casa, agregó, “por lo que los costos de calefacción son bajos”.

Róterdam, con unos 655.000 habitantes en la provincia de Holanda Meridional de los Países Bajos, alberga el puerto más activo de Europa, junto con oficinas de corporaciones como Shell y Unilever. “Es la única ciudad de los Países Bajos que realmente tiene un horizonte”, dijo Remko Schrijver, propietario de la agencia inmobiliaria RE/MAX en Róterdam.

Esta casa se encuentra a unas cinco millas del centro de la ciudad en un área próspera conocida como la Milla de Oro, que alguna vez fue un paisaje bucólico de pequeñas casas en grandes lotes. “Esas casas han sido reemplazadas por casas grandes, y casi no hay más terreno para construir hoy”, dijo el Sr. de Ruiter. El aeropuerto de Róterdam-La Haya está a unas 10 millas al noroeste.

A lo largo de la pandemia, una confluencia de una demanda en aumento, una reducción del inventario y bajas tasas de interés ha llevado los precios inmobiliarios en los Países Bajos a niveles récord, según Carola de Groot, economista sénior para el mercado inmobiliario del grupo holandés de servicios financieros Rabobank. “La gente podría pedir prestado más y comprar más”, dijo. Como resultado, “alrededor del 80 por ciento de las casas se vendieron por encima del precio de venta el año pasado”.

Ahora, a medida que las tasas de interés se disparan y la guerra en Ucrania ejerce presión sobre la economía holandesa, el mercado ha comenzado a enfriarse un poco. “En enero de 2022, el crecimiento del precio de la vivienda fue del 21,1 % interanual. En marzo, se redujo al 19,5 por ciento. Por lo tanto, está un poco menos sobrecalentado, pero aún lejos de lo normal”, dijo la Sra. de Groot.

En el centro de Róterdam, donde los apartamentos representan más del 90 por ciento del parque de viviendas, “habría 70 u 80 personas haciendo cola para ver los apartamentos básicos a 300.000 euros”, dijo Ploni F. Bouman-de Wolf, propietaria de Bouman. Agencia Makelaardij en Róterdam. “Simplemente hay demasiados compradores para muy pocas casas”.

El aumento de las tasas bancarias no ha controlado la demanda, agregó: “Los compradores simplemente están cambiando sus búsquedas, por lo que más de ellos compiten por viviendas de menor precio”.

Rotterdam está atravesada por el río Maas. Los vecindarios al norte del río, incluidos Kralingen, Hillegersberg y Schiebroek, suelen ser más prósperos. Pero la escasez de viviendas ha estimulado un desarrollo significativo en el lado sur, “que ha sido conocido como un distrito de clase trabajadora”, dijo Bouman-de Wolf. Junto con las conversiones de casas adosadas en viviendas multifamiliares, “se están levantando edificios modernos”, dijo, prometiendo una mayor transformación del carácter del área.

Según la Sra. De Groot, los aumentos en Rotterdam “siguen el patrón nacional de aceleración del crecimiento de los precios”. En el primer trimestre de 2022, los precios en Róterdam aumentaron un 19 por ciento interanual, a un promedio de 420 000 euros (481 000 dólares), informó Rabobank.

La Sra. Bouman-de Wolf estimó precios promedio de alrededor de 3000 a 5000 euros el metro cuadrado ($300 a $500 el pie cuadrado) para apartamentos, “dependiendo de la ubicación”, y de 5000 a 12 000 euros el metro cuadrado ($500 a $1200 el pie cuadrado). ) para viviendas unifamiliares, según el tamaño del lote y la proximidad a uno de los lagos de la zona. El Sr. Schrijver de RE/MAX agregó que las viviendas unifamiliares cuestan hasta 7500 euros el metro cuadrado ($750 el pie cuadrado), “y más para una propiedad frente al mar”.

El Sr. De Ruiter de Christie’s, que se especializa en propiedades de lujo, dijo que su parte del mercado se ha disparado, con la cantidad de casas de Rotterdam que se vendieron por más de un millón de euros duplicándose en los últimos cinco años. En mayo, el sitio web DutchNews informó que Holanda ahora tiene 143 000 viviendas valoradas en más de un millón de euros, casi 10 veces más que lo informado en 2013.

Nederlandse Vereniging van Makelaars, la asociación inmobiliaria holandesa, informó que el precio medio nacional de un apartamento aumentó a 4497 ​​euros el metro cuadrado (450 dólares el pie cuadrado) en el primer trimestre de 2022, y el precio medio de una vivienda unifamiliar se disparó. a 3.817 euros el metro cuadrado (380 dólares el pie cuadrado).

“Rotterdam ha subido, pero los precios en Amsterdam pueden duplicarse”, según Nathalie de Widt, propietaria de la firma inmobiliaria Rotterdam Apartments.

Aunque los inmigrantes representan más de la mitad de la población de esta ciudad portuaria, “el grupo de compradores en Róterdam es 90 por ciento holandés”, dijo Sebastiaan van der Velden, socio gerente de Kolpa van der Hoek | Sotheby’s International Realty en Róterdam. “Los extranjeros que vienen en su mayoría alquilan”. Algunas transferencias corporativas pueden buscar comprar después de alquilar durante un año o dos “y ver lo caro que es”, dijo.

“El hecho es que las personas con altos ingresos en Róterdam son holandesas por idioma”, dijo el Sr. Schrijver de RE/MAX. Los compradores extranjeros que ha visto recientemente provienen de Ucrania, Moldavia y Polonia. “No vemos demasiados compradores asiáticos”, dijo.

La creciente presencia de corporaciones multinacionales en Rotterdam también ha atraído a “trabajadores altamente calificados de la India”, dijo la Sra. de Widt. Los compradores estadounidenses son menos comunes, dijo. “Cuando vienen, están con familias, buscando casas muy grandes, en áreas con buenas escuelas”.

No hay restricciones para los compradores extranjeros en los Países Bajos, dijo Ingomar Souren, abogado especializado en bienes raíces en el bufete de abogados Kneppelhout en Rotterdam.

Los notarios supervisan las transacciones de propiedad. Después de acordar un precio, el comprador y el vendedor firman un acuerdo de venta que el comprador puede rescindir dentro de los tres días, después de lo cual la compra es vinculante, dijo Souren. Una vez finalizado el contrato, un notario realiza la diligencia debida sobre la propiedad, ejecuta el acuerdo de venta y registra la escritura en nombre del nuevo propietario. Los costos notariales pueden sumar unos 1.500 euros ($1.605), dijo.

Los compradores extranjeros tienen fácil acceso a las hipotecas a través de los prestamistas holandeses, dijo Peter Klaassen, gerente sénior de asesoramiento fiscal en la oficina de Róterdam de la firma global de contabilidad BDO. “Depende de usted y del banco”, dijo.

Debido a la escasez de viviendas, el ayuntamiento de Róterdam ha aprobado leyes que disuaden a los extranjeros de comprar propiedades de alquiler en la ciudad, con impuestos de transferencia y gravámenes sobre ganancias de capital más altos.

Holandés; euro (1 euro = $1.05)

Los compradores en los Países Bajos pagan un impuesto de transferencia del 2 por ciento y ningún impuesto al valor agregado, “siempre y cuando vayas a vivir en la propiedad que estás comprando”, dijo Klaassen. “Si está comprando para alquilar, suponiendo que obtenga el permiso del consejo local, su impuesto de transferencia aumenta al 8 por ciento”. Esa cifra aumentará al 10,1 por ciento en 2023, dijo.

En 2021, para ayudar a los compradores de vivienda por primera vez, el gobierno eximió a los compradores de vivienda menores de 35 años del impuesto de transferencia del 2 por ciento en compras de hasta 400.000 euros (esa cantidad aumentará a 440.000 euros en 2023). La exención también se aplica a los compradores extranjeros, “siempre y cuando pueda atestiguar por escrito que la casa es su residencia principal”, dijo Klaassen.

Y aunque los compradores en los Países Bajos no pagan impuestos sobre las ganancias de capital en las reventas, se espera que eso cambie. El gobierno holandés ha propuesto reformas fiscales a las ganancias de capital para 2025 destinadas a “reducir la demanda de los inversores privados”, según un informe del banco holandés ING.

Las comisiones inmobiliarias en los Países Bajos promedian entre el 1 y el 2 por ciento del precio de compra, dijo de Ruiter, y agregó que los impuestos anuales sobre la propiedad de esta casa ascienden a unos 2768 euros (2960 dólares).

Leslie DT de Ruiter, R365|Inmobiliaria internacional de Christie’s, 011-31-10-22-508-22,

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