Las tasas hipotecarias más altas desde 2008 Crisis de la vivienda Cool Sales

Durante los últimos dos años, cualquiera que tuviera una casa para vender podía obtener prácticamente cualquier precio de venta. Buena o mala, en las ciudades y en los suburbios, aparentemente todo en el mercado tenía una línea de compradores ansiosos.

Ahora, en el lapso de unas pocas semanas, los agentes inmobiliarios han pasado de administrar guerras de ofertas a ver propiedades sin ofertas, y los mercados que alguna vez fueron populares como Austin, Texas y Boise, Idaho, están preparados para grandes caídas.

El culpable es el aumento de las tasas hipotecarias, que se han disparado a sus niveles más altos desde la crisis de la vivienda de 2008 en respuesta a los recientes esfuerzos de la Reserva Federal para controlar la inflación. El salto en los costos de los préstamos, que agrega cientos de dólares al mes al pago típico de la hipoteca y se suma a dos años de aumentos en los precios de las viviendas, ha empujado a los compradores de viviendas deseosos más allá de sus límites financieros.

“Hemos llegado al punto en que la gente simplemente no puede pagar una casa”, dijo Glenn Kelman, director ejecutivo de Redfin, una agencia inmobiliaria nacional.

Más que cualquier otra parte de la economía, la vivienda, una compra que para la mayoría de los compradores requiere asumir grandes cantidades de deuda, es especialmente sensible a las tasas de interés. Esa sensibilidad se vuelve aún más pronunciada cuando las viviendas no son asequibles, como lo son ahora. Como resultado, los precios de las viviendas y las nuevas construcciones son un componente central de los esfuerzos de la Reserva Federal para frenar la rápida inflación elevando las tasas de interés, lo que el banco central ha hecho varias veces este año. Pero las medidas de la Fed conllevan un riesgo inherente de que la economía caiga en una espiral de recesión si sofocan demasiado la compra de viviendas y la actividad de desarrollo.

Si bien la vivienda no representa una gran cantidad de producción económica, es una industria de auge y caída que históricamente ha desempeñado un papel importante en las recesiones. El sector funciona a crédito, y las compras de casas nuevas a menudo van seguidas de muebles nuevos, electrodomésticos nuevos y productos electrónicos nuevos que son piezas importantes del gasto de los consumidores.

“Necesitamos que el mercado inmobiliario se doble para controlar la inflación, pero no queremos que se rompa, porque eso significaría una recesión”, dijo Mark Zandi, economista jefe de Moody’s Analytics.

Los precios de las viviendas aún se encuentran en niveles récord, y es probable que tarden meses o más en caer, si es que alguna vez lo hacen. Pero esa advertencia, que los agentes inmobiliarios a menudo usan como escudo, no puede ocultar el hecho de que la demanda ha disminuido considerablemente y que la dirección del mercado ha cambiado.

Las ventas de viviendas existentes cayeron un 3,4 por ciento en mayo desde abril, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, y la construcción también ha disminuido. Los constructores de viviendas que habían estado analizando su inventario con loterías elaboradas ahora dicen que sus listas de pandemia se han reducido hasta el punto de que están bajando los precios y endulzando los incentivos, como mejoras más baratas en el mostrador y el baño, para que los compradores superen la línea.

“Había esta creencia colectiva de que la vivienda era invencible, que estaba tan desabastecida y la demanda era tan alta que nada podía detener el crecimiento de los precios”, dijo Ali Wolf, economista jefe de Zonda, una firma de consultoría y datos de vivienda. “Un aumento muy rápido en las tasas de interés y los precios de las viviendas ha demostrado que esa teoría es falsa”.

Es un cambio radical para un mercado que floreció poco después del impacto inicial de la pandemia, que para muchas personas resultó ser el momento perfecto para comprar una casa. Las tasas hipotecarias más bajas redujeron los costos de los préstamos, mientras que el cambio a las oficinas en el hogar y las reuniones de Zoom abrieron nuevas franjas del país a los compradores que habían estado luchando por penetrar en el mercado cerca de los trabajos a los que alguna vez viajaban.

Eso hizo que los precios se dispararan en suburbios remotos y lugares que alguna vez fueron asequibles como Spokane, Washington, donde una avalancha de compradores de casas nuevas se fue de las costosas ciudades de la costa oeste. La gente se volvió tan dispuesta a mudarse largas distancias para comprar una casa que “las leyes normales de la oferta y la demanda no se aplicaron”, dijo Kelman.

Sin embargo, después de dos años de rápidos aumentos de precios, los lugares que antes parecían baratos ya no lo son. El valor de las viviendas ha aumentado alrededor del 40 por ciento en los últimos dos años, según Zillow, lo que obliga a los compradores a estirar aún más el precio incluso cuando se quedan sin geografía.

Ahora agregue las tasas hipotecarias, que casi se han duplicado este año. Y la inflación, que está consumiendo los ahorros de algunas familias a medida que aumenta los gastos del hogar. Y un mercado bursátil tambaleante, que ha reducido el valor de las carteras que muchos compradores pretendían aprovechar para el pago inicial.

Larisa Kiryukhin y su familia fueron expulsados ​​hace mucho tiempo del Área de la Bahía de San Francisco, donde habían vivido durante décadas. La Sra. Kiryukhin, de 44 años, es una asistente médica que estaba vinculada a su hospital, pero la pandemia le dio a su esposo, que trabaja en tecnología de la información, la flexibilidad para mudarse a una ciudad más asequible. Así que la Sra. Kiryukhin cambió de trabajo y este año la pareja y sus dos hijos se mudaron a Tampa, Florida, con la esperanza de comprar una casa.

En abril, la familia firmó un contrato por una casa de $425,000 y se le cotizó una tasa de interés del 4 por ciento. Luego, la fecha de cierre se extendió porque el vendedor quería tiempo para encontrar un nuevo hogar. Luego, las tasas de interés aumentaron, agregando alrededor de $700 al pago mensual, y la familia se echó atrás.

“Me mudé aquí solo para comprar una casa, y aquí vamos: los precios subieron tanto que no podemos pagarla”, Sra. Kiryukhin.

El comprador típico de una casa gana alrededor de $70,000 al año, según Moody’s Analytics. Un aumento de $ 600 por mes en los costos de la vivienda, aproximadamente cuánto se han sumado las tasas de interés al pago típico de la hipoteca, es más de lo que la mayoría de la gente puede asumir.

Steve Silbar, un agente de bienes raíces en Spokane, Washington, dijo que había visto un fuerte deterioro en el interés entre los compradores que buscaban casas de menos de $500,000. Esos compradores suelen tener menos efectivo, por lo que el aumento de las tasas hipotecarias “los ha sacado del mercado”, dijo.

Heather Renz y su esposo, clientes del Sr. Silbar, se estaban preparando para comprar una casa por $360,000. La Sra. Renz es la cuidadora de su madre. Para calificar para una hipoteca, su esposo, que trabaja como técnico en una empresa aeroespacial, iba a sacar dinero de su cuenta de jubilación y aumentar el pago inicial. Pero las recientes caídas del mercado de valores empujaron la cantidad que podía retirar por debajo de lo que necesitaban para calificar.

“Llevábamos las tres cuartas partes del proceso”, dijo la Sra. Renz.

La tasa de interés de una hipoteca de tasa fija a 30 años aumentó a 5,81 por ciento desde 3,22 por ciento en la primera semana de enero, según el gigante hipotecario Freddie Mac. Parte de ese ajuste anticipó aumentos futuros de las tasas de interés de la Fed. Los funcionarios aumentaron las tasas en tres cuartos de punto porcentual solo en junio, el mayor aumento desde 1994, y han señalado que un movimiento similar está sobre la mesa en julio. Cualquier otra sorpresa podría hacer que las tasas hipotecarias suban aún más.

La inflación avanza al ritmo más rápido en 40 años, lo que obliga a la Fed a adoptar una política de respuesta agresiva para tratar de controlarla.

Debido a que las tasas de interés más altas ralentizan las grandes compras realizadas a crédito, desde casas y automóviles hasta equipos comerciales, pueden limitar la demanda y permitir que la oferta se ponga al día, moderando los aumentos de precios en toda la economía.

Juana Smialek reportaje contribuido.