Los desarrolladores negros elevan las necesidades de la comunidad en proyectos importantes

Durante décadas, proyectos multimillonarios en los Estados Unidos buscaron crear nuevos vecindarios en el centro de la ciudad, a menudo reinventando activos infrautilizados, como fábricas desaparecidas o estaciones de ferrocarril. En los últimos años, una nueva cosecha de proyectos ha ofrecido el mismo alcance expansivo, pero con un liderazgo que refleja a la comunidad.

Una nueva generación de desarrolladores negros cree que sus perspectivas conducirán a una remodelación de grandes sectores de las ciudades estadounidenses al enfocarse en cómo sus acuerdos beneficiarán a las comunidades desatendidas.

“Estos acuerdos representaron un cambio radical en las relaciones de poder, quitándoles el poder a los funcionarios electos y a los desarrolladores, y brindando a las comunidades de color la capacidad de dar forma a los proyectos, hacer cumplir las promesas y supervisar los beneficios que querían”, dijo Ben Beach, director legal de PowerSwitch Action, que trabaja con las comunidades para negociar estos acuerdos.

Tener un equipo de liderazgo diverso puede ayudar a expandir la inversión en la comunidad, dijo Gregory Reaves, cofundador de Mosaic Development Partners, propiedad de afroamericanos, cuya remodelación de 109 acres del Navy Yard en Filadelfia incluye una promesa de $ 1 mil millones para la diversidad y la inclusión. se centró en oportunidades para empresas propiedad de mujeres, miembros de grupos minoritarios, veteranos y personas con discapacidades.

Otros megaproyectos incluyen el proyecto Bronzeville Lakefront de $3.800 millones en Chicago y la Affirmation Tower propuesta en Manhattan por el desarrollador Don Peebles y el arquitecto David Adjaye. Varios otros proyectos a gran escala en todo el país están en negociaciones que beneficiarían a los vecindarios de minorías, incluido el desarrollo de un estadio frente al mar de $ 12 mil millones en Oakland, California, y el sitio de 43 acres Carousel Mall en el centro de San Bernardino, California.

Pero estos acuerdos centrados en la comunidad tienden a ser acuerdos informales, en lugar de esfuerzos bien regulados, dicen los críticos. Muchos grupos comunitarios, investigadores e incluso desarrolladores dicen que les faltan dientes y les dan pequeñas concesiones a los vecindarios en lugar de compartir realmente la riqueza. Los proyectos pueden extenderse durante una década, lo que dificulta mantener la supervisión de los líderes de la comunidad y la transparencia durante la duración del proyecto, lo que es importante para garantizar que se cumplan las promesas iniciales.

El acuerdo firmado para la remodelación del Staples Center en el centro de Los Ángeles en 2001 se considera uno de los primeros pactos de este tipo, así como un modelo de éxito que se ha emulado con el tiempo, dijo Tonya Myers Phillips, directora de asociaciones comunitarias del Sugar Law Center. en Detroit, que compiló una base de datos en línea de más de 300 acuerdos de este tipo.

En lugar de simplemente ofrecer tierras a los desarrolladores, con la esperanza de que los nuevos empleos e ingresos fiscales estimados significaran crecimiento en lugar de desplazamiento, el acuerdo de Staples incluía garantías de contratación y salario y promesas de beneficios comunitarios específicos. También proporcionó control comunitario sobre qué inquilinos comerciales podían operar dentro del nuevo desarrollo.

Pero los métodos de cumplimiento pueden diferir radicalmente, y los críticos argumentan que muchos acuerdos son vagos, carecen de una toma de decisiones democrática y presentan términos que no son medibles ni exigibles.

El Sr. Beach señala las deficiencias en dos acuerdos como ejemplos de los problemas. Durante el desarrollo del Yankee Stadium en Nueva York, los funcionarios locales, no los grupos comunitarios, dirigieron las negociaciones, y el fondo de inversión requerido por el acuerdo estuvo a cargo de una organización benéfica controlada por los Yankees que a menudo enviaba dinero a otras partes del Bronx. Y en Florida, el Miami WorldCenter inicialmente tenía una terminología vaga sobre la contratación local y las promesas salariales, y los desarrolladores no consultaron a los grupos comunitarios ni financiaron los programas de capacitación laboral, según un análisis académico.

Solo hay una verdadera medida del éxito, dijo la Sra. Phillips: “¿Realmente marcó una diferencia en la vida de las personas?”

Para Kimshasa Baldwin, arquitecta de Chicago, la noticia de que la ciudad estaba planeando vender el campus del Hospital Michael Reese, un sitio frente al lago de 48 acres que ya no existe, presentó una oportunidad única en una generación.

El antiguo campus fue un elemento permanente en la comunidad de Bronzeville, un enclave negro rico en historia cultural que experimentó décadas de desinversión. Después de su cierre en 2009, el sitio se presentó sin éxito como una posible Villa Olímpica o una segunda sede de Amazon.

Ofreció a la Sra. Baldwin una oportunidad convincente para remodelar su vecindario.

En 2017, se convirtió en parte del Consejo Asesor de Michael Reese, un grupo de 29 miembros de expertos del vecindario, incluidos abogados, pastores e historiadores, reunidos por la concejal local, Sophia King. El grupo brindó aportes de la comunidad para el proyecto de $3.8 mil millones, que la ciudad otorgó a Global Research Innovation Technology, una coalición de empresas donde los desarrolladores negros tienen la mitad de los roles de liderazgo.

“El desarrollo generalmente se realiza de una manera en la que los desarrolladores toman recursos de la comunidad”, dijo la Sra. King, quien ha visto cómo otros megaproyectos en Chicago, incluidos Lincoln Yards y la Biblioteca Presidencial de Obama, han provocado críticas de los miembros de la comunidad. Ella quería que este proyecto fuera diferente y presionó para que el consejo asesor le diera a la comunidad un asiento en la mesa.

“En general, se percibe que la comunidad no solo ha sido despojada de sus recursos, sino que está casi en una peor posición”, dijo.

El consejo asesor ejemplifica cómo los acuerdos de desarrollo están evolucionando hacia promesas de más poder local y beneficios económicos compartidos. El cambio se produce a medida que la industria de bienes raíces evoluciona lentamente de una dominada por hombres blancos: las personas de color ocuparon aproximadamente el 13 por ciento de los roles de liderazgo en bienes raíces comerciales en 2021, una mejora del 1.4 por ciento con respecto al año anterior, según un análisis de Bisnow. , una plataforma de medios y eventos de la industria.

Los grupos comunitarios dicen que han aprendido lecciones de proyectos anteriores.

Victor B. MacFarlane, presidente y director ejecutivo de MacFarlane Partners, una de las firmas de desarrollo propiedad de negros más grandes del país, señala las garantías de contratación que a menudo se incluyen en estos acuerdos. En el pasado, los desarrollos podrían haber requerido un 10 por ciento de contratación de minorías; los proyectos recientes prometen una tasa del 30 por ciento, lo que significa que cientos de millones de dólares más se destinan a empresas propiedad de mujeres y empresarias de color.

En Chicago, la remodelación del campus del Hospital Michael Reese, ahora llamado Bronzeville Lakefront, se comprometió con una fuerza laboral diversa en cada etapa del proyecto, dijo Tracey Bey, miembro del consejo asesor. Los desarrolladores firmaron un acuerdo vinculante, prometiendo dedicar $10 millones a un museo y un centro de bienvenida; gastar $25 millones para mejorar las instalaciones educativas locales; garantizar que el 20 por ciento de las viviendas en el lugar sean asequibles; y garantías de éxito en aprendizaje, apoyo minorista, contratación de diversidad y creación de empleo.

La Sra. Baldwin aportó 25 años de experiencia en la industria para influir en las discusiones sobre los beneficios para la comunidad y los estándares de diseño. “Sabemos cómo funciona esto: puede obtener cosas por escrito de los desarrolladores, pero una vez que está construyendo, las cosas comienzan a cambiar y pivotar”, dijo.

Ella cree que los socios de GRIT han respondido, especialmente a las demandas de construir viviendas asequibles significativas en el sitio en lugar de simplemente cerca. Se llevarán a cabo reuniones trimestrales del consejo para verificar el progreso, con miembros enfocados en responsabilizar a los desarrolladores.

“El modelo de compromiso nunca se había hecho”, dijo Morgan Malone, ejecutivo del proyecto y codirector de Bronzeville Lakefront. “Normalmente, son algunos ayuntamientos dirigidos por su concejal. Nos reunimos todas las semanas durante ocho meses para negociar esto”.

En Filadelfia, el equipo de Mosaic ve su función como incubadora del proyecto Navy Yard, que incluirá una combinación de laboratorios de vivienda, venta minorista e incluso ciencias de la vida para aprovechar la industria biotecnológica de la ciudad. Los estrictos objetivos de contratación, desde las empresas de arquitectura hasta los proveedores de materiales, están destinados a apoyar a las empresas minoritarias.

Un mínimo del 35 por ciento del trabajo se reservó para diversas firmas, lo que permitió que las empresas dirigidas por minorías se unieran en proyectos más grandes que en el pasado, dijo Curt Moody, fundador de Moody Nolan, la firma de arquitectura de propiedad negra más grande del país. , que está diseñando una parte residencial importante del proyecto.

Para los proyectos de Chicago y Filadelfia, los desarrolladores han presionado para agregar más inversión local. Mosaic ha creado un programa de financiación colectiva para que los empresarios locales puedan invertir en el proyecto Navy Yard, que ya ha recaudado $2,7 millones, y GRIT en Chicago busca invertir y apoyar a las empresas locales.

Lo que está en juego en este tipo de negociaciones se ha vuelto aún más importante, dijo Beach, y agregó que los gobiernos locales se están involucrando más.

“La tierra es poder político, económico y espacial: el poder de dar forma a tu vecindario”, dijo. “Tener personas de color involucradas en todos los aspectos del proyecto es muy importante, pero queremos que las personas de color se beneficien en todos los niveles del proyecto”.